A decisão do CNJ foi publicada na última quarta-feira (27/11), em processo de pedido de providências apresentado pela União Federal para a suspensão dos efeitos do anterior Provimento n.º 172/2024, que determinava a necessidade de escritura pública para a formalização da alienação fiduciária em garantia de imóveis, fora do SFI. A controvérsia envolve a interpretação e o alcance do artigo 38 da Lei n.º 9.514/1997, que possibilita a utilização de instrumentos particulares, com efeitos de escritura pública, para todas e quaisquer transações que envolvam a alienação fiduciária em garantia de imóveis.
O polêmico Provimento CNJ n.º 172/2024 havia estabelecido a obrigatoriedade de escritura pública para a formalização da garantia fiduciária, salvo para as entidades autorizadas a atuar no SFI e às demais hipóteses específicas previstas em lei [1]. Diante disso, a União ingressou com o Pedido de Providências n.º 0007122-54.2024.2.00.0000 sustentando que a exigência antes imposta pelo CNJ elevava os custos de transação para os adquirentes de imóveis, gerava uma desvantagem competitiva para as entidades fora do SFI e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com impactos ilegais negativos para o desenvolvimento do mercado imobiliário.
A liminar concedida é uma decisão provisória, mas com efeito imediato, valida as garantias fiduciárias já contratadas por instrumentos particulares anteriormente ao dia 11 de junho de 2024 (sendo omissa para aquelas posteriores) e suspende, desde já, as restrições impostas pelo Provimento CNJ n.º 172/2024, restabelecendo a possibilidade de utilização de instrumentos particulares de garantia fiduciária de imóveis por todos os agentes do mercado, independentemente de sua vinculação ao SFI ou não.
É importante ressaltar que a decisão final sobre o tema ainda caberá ao Plenário do CNJ e que sua interpretação e aplicação pelas Corregedorias Gerais Estaduais de Serviços Extrajudiciais, Juízes Corregedores, Cartórios de Registro de Imóveis e demais entidades envolvidas ainda podem sofrer variações e não acompanharem a celeridade, segurança jurídica e uniformidade nacional esperada pelo mercado, pelo que se recomenda um monitoramento dos desdobramentos da nova decisão do CNJ, ajustando práticas de mercado às diretrizes vigentes.
[1] Por exemplo, administradoras de consórcio de imóveis, conforme o disposto no art. 45 da Lei n.º 11.795, de 8 de outubro de 2008, e entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, nos termos do art. 61, § 5º, da Lei n.º 4.380, de 21 de agosto de 1964.
