STJ pacificou o entendimento sobre a possibilidade de penhora de imóveis gravados com alienação fiduciária em garantia para a quitação de débitos condominiais. A decisão impacta diretamente as instituições financeiras e a análise de risco das operações de crédito. O tema ainda será analisado sob o rito dos recursos repetitivos, podendo ganhar caráter vinculante a todos.
Na última quarta-feira (12/03), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento conjunto de três Recursos Especiais[1], pacificou o entendimento sobre a possibilidade de penhora de imóveis objeto de alienação fiduciária em garantia, para satisfação de débitos condominiais incidentes sobre o próprio bem.
A controvérsia decorreu da divergência de entendimentos entre as Turmas de Direito Privado do STJ. Por um lado, a 4ª Turma já havia manifestado posição favorável à possibilidade de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária, fundamentando-se na natureza propter rem da dívida condominial, a qual alcançaria inclusive o direito de propriedade detido pelo credor fiduciário (REsp n.º 2.059.278/SC).
Em sentido oposto, a 3ª Turma sustentava que, na hipótese de alienação fiduciária, a natureza propter rem não se aplicaria para responsabilizar o credor fiduciário, circunstância que inviabilizaria a penhora direta do bem. Desse modo, somente poderia ser objeto de penhora o direito real de aquisição do devedor fiduciante, após o pagamento integral do financiamento (REsp n.º 2.036.289/RS).
No entanto, a penhora restrita, apenas, ao direito de aquisição diminui a liquidez e compromete a eficácia dos leilões judiciais, posto que o arrematante acaba por assumir as parcelas remanescentes do financiamento perante a instituição financeira e os débitos relativos à própria penhora, como as dívidas condominiais. Na prática, essa circunstância reduz a atratividade do bem e prejudica o sucesso das hastas públicas.
Com a recente decisão da Segunda Seção, restou consolidado o entendimento de que a instituição financeira, na qualidade de credora fiduciária, pode ser responsabilizada pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, sendo permitida, assim, a penhora direta do bem para satisfação do crédito condominial. Para tanto, o condomínio exequente deve promover a prévia citação do credor fiduciário, a fim de que ele venha a integrar a execução e tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, para evitar a hasta pública do imóvel, se assim o preferir.
A temática ainda será submetida ao rito dos recursos repetitivos, o que poderá atribuir caráter vinculante à tese firmada para todas as garantias fiduciárias imobiliárias adotadas em operações de crédito, que podem ter um aumento de custos de transação. As instituições financeiras deverão reavaliar suas estratégias contratuais e aprimorar seus procedimentos internos para fortalecer a gestão dessas garantias, de forma a minimizar riscos potenciais e oferecer maior segurança jurídica.
[1] Recursos Especiais n.º 2.082.647/SP, n.º 1.929.926/SP e n.º 2.100.103/PR.
