Contexto
Desde 2019, os notários e registradores são obrigados a colaborar com o monitoramento das atividades dos usuários e clientes para fins de identificação de eventuais atos suspeitos de LD/FTP, comunicando-os ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF).
A Provimento nº 161 visa corrigir falhas do antigo sistema, assoberbado por uma avalanche de comunicações de operações imobiliárias sem a devida padronização e clareza, de modo que as novas comunicações deverão ser feitas de forma objetiva, clara, precisa, suficiente e razoável seguindo métricas de controle.
Para o mercado, a mudança implica a necessidade de fornecer maiores informações sobre a origem e lastro dos recursos e direitos, maior controle envolvendo operações e estruturas atípicas e transações envolvendo imóveis abaixo do valor de mercado.
Entenda o procedimento
As serventias, de acordo com seu porte e volume de operações e atividades, deverão implementar procedimentos e controles internos e seleção das operações que serão analisadas para fins de prevenção de LD/FTP.
A efetiva fiscalização será orientada por abordagem baseada no risco da operação, considerando suas partes, valores envolvidos, modo de realização, meios e formas de pagamento, falta de fundamento econômico ou legal ou, ainda, incompatibilidade com práticas de mercado.
Assim, operações que envolvam, exemplificativamente, pessoas politicamente expostas (PEP), alienação de imóveis abaixo de avaliação pela Secretaria Fazenda municipal, poderão ser investigadas pelos notários e registradores em procedimento confidencial e comunicadas aos órgãos de controle competentes.
Dentre os procedimentos que as serventias deverão adotar para prevenção de LD/FTP, está (a) o cadastro das pessoas que participam das transações imobiliárias, (b) a consulta às fontes cadastrais confiáveis, como avaliações setoriais e subsetoriais do Poder Público e entidades de representação, e (c) o registro eletrônico dos atos notariais protocolares e registrais de conteúdo econômico para fins de prevenção de LD/FTP, constando os valores envolvidos (declarados, avaliados, adotados para fins de incidência tributária etc.) e as fontes dos recursos ou direitos.
Em qualquer caso, os dados reportados devem ser objetivos, claros e suficientes para conclusão razoável do processo.
Considerações finais
Os operadores do mercado devem redobrar as cautelas na estruturação de suas operações e nas auditorias jurídicas para compreensão e adequada veiculação dos valores de avaliação dos imóveis, fornecendo as devidas justificativas, a fonte ou origem dos direitos e recursos, em especial nas operações envolvendo PEPs ou setores de exploração de interesse público.
O Provimento nº 161 expressamente alude à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD – Lei Federal nº 13.709 de 14/08/2019, conforme alterada), declarando que não a fere, entretanto nos casos concretos, poderá haver dúvidas sobre a compatibilização dessas normas, considerando, de um lado, o direito à proteção e tratamento de dados e, de outro, a obrigatoriedade de publicização de informações sensíveis sobre as pessoas envolvidas nas operações imobiliárias, especialmente, em vista da discricionaridade conferida às serventias para elegerem a forma de implementação dos mecanismos de controle e fiscalização. É possível que as Corregedorias Gerais de Justiça estaduais e distrital editem normas específicas para regular o tema.
