Em 20 de março de 2024, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei nº 14.825, que modifica a Lei nº 13.097/2015, com a finalidade de incluir o novo inciso V ao artigo 54, para prever que a ausência de averbação de constrições judiciais na matrícula do imóvel por decisão judicial, torna o negócio jurídico imobiliário eficaz. Ou seja, além das situações já elencadas anteriormente no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, a partir do dia 20/03/2024, a ausência de averbação de constrições judiciais na matrícula, torna a transação imobiliária válida e eficaz.
Importante destacar que o mencionado artigo já dispunha que “os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (i) registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; (ii) averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (iii) averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e (iv) averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).”
Com a inserção do novo inciso V ao artigo 54, expandiu-se o escopo de registros/averbações que, se ausentes na matrícula do imóvel, tornam o negócio jurídico imobiliário pretendido eficaz.
Essa alteração legislativa visa proporcionar maior transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias, assegurando que qualquer tipo de constrição judicial que impactem de alguma forma o imóvel ou o patrimônio de seu titular, inclusive provenientes de ação de improbidade administrativa ou oriunda de hipoteca judiciária sejam devidamente averbados na respectiva matrícula, sob pena de não serem oponíveis ao adquirente de boa-fé, tornando tais informações mais acessíveis para análise de risco.
Importante destacar que a Lei nº 13.097/2015 enfatizou a adoção do princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro, por intermédio dos artigos 54 a 58, explicitando o que está disposto no art. 246, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).Com essa nova lei, objetiva-se fortalecer, ainda mais, o princípio da concentração dos atos na matrícula e, assim, trazer maior segurança jurídica às operações imobiliárias, visando primordialmente a proteção dos adquirentes de boa-fé.
Vale destacar, no entanto, que embora essa alteração legislativa seja uma evolução no sentido de garantir maior segurança jurídica às transações imobiliárias, referida lei não dispensa a necessidade de realização de auditoria imobiliária prévia na aquisição de imóveis ou constituição de garantias reais de imóveis, pois não afasta, por exemplo, o risco de presunção absoluta de fraude à execução fiscal em caso de dívidas fiscais inscritas em dívida ativa ou de restrições decorrentes de tombamento, desapropriações em andamento ou dívidas perante a SPU.
