O novo Provimento CGJ nº 54/2025 (“Provimento”), emitido pelo Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, veda, expressamente, a prática de qualquer ato de anotação, averbação e/ou registro pelos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo, que vincule matrícula imobiliária a token digital e/ou a sua representação em plataforma blockchain, sendo destinado, ou não, a indicar a titularidade de propriedade e/ou de qualquer outro direito real imobiliário.
A decisão decorre de pedido formulado pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (“ARISP”), no Processo CG nº 2025/00113504, em razão da crescente divulgação de ofertas públicas de plataformas voltadas à estruturação de operações de “tokenização imobiliária”, sem regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”). Segundo o Provimento, a constituição, a modificação, a transmissão e/ou a publicidade dos direitos reais sobre imóveis constituem atribuições legais exclusivas dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, nos termos da Lei nº 6.015/1973 (“Lei de Registros Públicos”) e do art. 1.245 do Código Civil Brasileiro de 2002, de modo que qualquer iniciativa que implique dissociação dessas atribuições legais compromete a segurança jurídica no mercado.
O Provimento ressalta que, embora a tecnologia blockchain possa contribuir para a eficiência, a rastreabilidade e a confiabilidade das informações, não há equivalência jurídica entre o registro imobiliário e a emissão e/ou circulação de tokens digitais no mercado, uma vez que as características técnicas da blockchain não substituem a fé pública registral, a qualificação jurídica dos títulos imobiliários e o controle institucional exercido pelo Poder Judiciário. Com isso, a vinculação da matrícula imobiliária a tokens digitais poderia causar confusão entre a representação econômica de ativos e a constituição jurídica da propriedade, destacando que o token pode representar expectativas de investidores, direitos obrigacionais e/ou instrumentos financeiros, mas não substitui, fraciona e/ou representa direitos reais imobiliários. Tal prática poderia comprometer a unidade, a confiabilidade, a publicidade e a rastreabilidade do sistema registral imobiliário brasileiro, enfraquecendo a proteção jurídica de adquirentes e investidores de imóveis no Brasil.
A vedação imposta aos Oficiais de Registro de Imóveis no Estado de São Paulo já está em vigor e assim permanecerá até que sobrevenha eventual legislação federal específica e/ou regulamentação da matéria pela Corregedoria Nacional de Justiça.