O caso que deu origem a essa discussão foi proposto em 2009 por um devedor, pessoa física, que buscava suspender o leilão extrajudicial de seu imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal e a ela dado em garantia da dívida.
Nas razões do Recurso Extraordinário, o devedor impugnava a constitucionalidade dos dispositivos da Lei Federal nº. 9.514/1997, alegando competência exclusiva do judiciário para apreciação e julgamento da matéria, bem como afronta (i) ao devido processo legal, (ii) à ampla defesa, (iii) ao contraditório e (iv) à função social da propriedade.
No voto vencedor do Ministro Relator Luiz Fux, ressaltou-se a importância histórico-financeira do leilão extrajudicial como linha-mestre do desenvolvimento sustentável do mercado de financiamento imobiliário em crise gerada pela inflação e o fracasso dos planos monetários desde a década de 1980. Ademais, foi pontuado que ao devedor é oportunizada a manifestação e a tomada de providências durante todo o processo extrajudicial de execução da alienação fiduciária, conduzido pelo Ofício de Registro de Imóveis competente, dando-se conhecimento ao devedor tanto do início da execução e da oportunidade para quitação da dívida, bem como preferência na aquisição do imóvel executado.
O procedimento da execução extrajudicial da alienação fiduciária não é novidade, visto que regrado na lei federal desde 1997, a qual estabelece um procedimento bastante detalhado e claro sobre a sua execução. Referido procedimento, inclusive, precisa ser transcrito integralmente nos instrumentos de constituição da alienação fiduciária em garantia como exigência para registro da garantia no Ofício de Registro de Imóveis, o que garante o conhecimento dos seus termos por parte do devedor.
Essa decisão é bastante relevante para o mercado imobiliário em geral pela importância da alienação fiduciária em garantia para os financiamentos. Ao facilitar e reduzir o tempo e o custo do processo de execução das garantias imobiliárias, diminui-se o risco do financiamento concedido pelos bancos e, consequentemente, reduz-se os juros e aumentam-se as linhas de crédito para os consumidores e o mercado imobiliário em geral.
Embora o procedimento de excussão da alienação fiduciária em garantia não dependa de intervenção judicial, isso não impede que, em determinado caso concreto, os devedores que se sintam lesionados, possam buscar amparo do judiciário.
Por fim, vale destacar que novas discussões sobre o tema das garantias imobiliárias surgirão em breve, uma vez que o Marco Legal das Garantias (Projeto de Lei Federal nº. 4.188/2021) – que reformula as regras sobre as garantias reais dadas em empréstimos –, já foi aprovada pelo Congresso Nacional e está aguardando sanção do Presidente para entrada em vigor.
