Projeto de Lei propõe limitar aluguéis por temporada via plataformas digitais em certas áreas do Rio. A mudança gera debate sobre moradia, concorrência e tributos.
Na última terça-feira (11/03), a Câmara Municipal do Rio de Janeiro ("CMRJ") instituiu, pela Resolução nº 1643/2025, a Comissão Especial que discutirá a regulamentação de programas e políticas públicas referentes ao aluguel de apartamentos por curta temporada (inferior a 90 dias) através de plataformas digitais (Air BNB, Booking etc.).
A criação da comissão abre as discussões sobre o Projeto de Lei (PL) 107/2025, publicado em 12/03/2025 que propõe a vedação da locação de curta temporada através de plataformas digitais de unidades habitacionais em empreendimento multifamiliar residencial, localizadas em determinadas áreas da Zona Sul1 do Rio de Janeiro.
Dentre as justificativas do projeto, consta (a) o encarecimento de moradias (ocasionada pela diminuição da oferta de imóveis residenciais para locação); (b) a suposta concorrência desleal com o setor hoteleiro, submetido a obrigações fiscais e "sanitárias"; (c) a segurança dos hóspedes; e (d) a arrecadação de tributos revertidos para a cidade.
A proposta estabelece diversas condições à exploração das locações via plataformas digitais, a exemplo do cadastro do locador como prestador de serviço turístico no Ministério do Turismo, a obtenção de licença de funcionamento e alvará sanitário, inscrição do proprietário na Prefeitura como contribuinte do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza ("ISS"), entre outras.
Além disso, o PL 107/2025 impõe aos proprietários as obrigações de coleta, guarda e registro dos dados dos hóspedes e das operações para fins contábeis e de controle, e às plataformas as obrigações de fiscalização e retenção do ISS.
A proposta prevê que o descumprimento das normas acarretará multas de R$ 10.000,00 por infração, majoradas em até 50% em caso de reincidência, e a responsabilização solidária das plataformas em caso de omissão na fiscalização do cumprimento das normas.
As discussões envolvendo o uso das plataformas digitais já ocorrem no âmbito nacional. Em 10 de outubro de 2024, o Ministério da Fazenda apresentou relatório com propostas para regulação econômica e concorrencial das plataformas digitais.
Nesse sentido, a Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025) prevê, em regra, a taxação das receitas de locação por curta temporada pelo novo IBS e CBS de acordo com os mesmos parâmetros aplicáveis aos serviços de hotelaria, aproximando o tratamento tributário dado aos operadores do setor hoteleiro e aos proprietários de imóveis locados por curta temporada.
Condomínios edilícios
O PL 107/2025 expressamente exige a autorização do condomínio para a exploração via plataforma digital, a qual deve ser renovada a cada período de 1 ano.
Tal exigência pode dificultar a vida de quem pretende explorar a unidade para a locação por curta temporada, em especial nos condomínios em que o tema já é objeto de disputas acirradas.
A esse respeito, os condomínios edilícios têm discutido a possibilidade de vedação da exploração das locações por curta temporada via plataformas digitais.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui posicionamentos favoráveis à possibilidade de exploração das plataformas digitais, e vem consolidando entendimento de que a vedação seria possível mediante alteração da convenção de condomínio (REsp 1884483/PR e REsp 1819075/RS, das 3ª e 4ª Turmas, respectivamente).
No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro ("TJRJ"), há entendimentos em sentidos opostos, ora aderindo ao posicionamento do STJ2, ora entendendo que não seria cabível a vedação3.
Ao que se vê, há princípios constitucionais e valores sociais caros em jogo, envolvendo o direito à propriedade, a isonomia tributária e regulamentar, a livre concorrência e iniciativa, e a função social da propriedade.
Com o PL 107/2025, a discussão ganha um novo capítulo que precisará ser acompanhado de perto pelo mercado imobiliário.
O projeto será instruído com todos os pareceres das Comissões aplicáveis antes de ser submetido a votação e discussão pelos vereadores.
1. A proposta inicial do PL 107/2025 abrange os seguintes logradouros Praia do Flamengo, Praia de Botafogo, Avenida Atlântica, Avenida Vieira Souto, Avenida Francisco Otaviano, Avenida Delfim Moreira e Avenida Prefeito Mendes de Morais.
2. AI 0065696-46.2021.8.19.0000, 3ª Câmara Cível, Dt. J. 16/02/2022. Apelação 0292385-14.2019.8.19.0001, 1ª Câmara Cível, Dt. J. 01/02/2022.
3. Apelação 0002472-33.2017.8.19.0079, 21ª Câmara Cível, Dt. J. 06/10/2020. Apelação 0287295-88.2020.8.19.0001, 13ª Câmara Cível, Dt. J. 04/11/2021. AI 0046681-62.2019.8.19.0000, 19ª Câmara Cível, Dt. J. 13/10/2020.
