A Súmula 308 dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro, antes ou depois da promessa de compra e venda de terreno, em garantia do financiamento à produção/construção de empreendimento imobiliário, não tem eficácia contra quem adquire as unidades do referido empreendimento. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), ao analisar o REsp 2130141, decidiu que a Súmula 308 não pode ser aplicada por analogia aos casos de alienação fiduciária.
Conforme o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a regra reflete o tratamento dado aos imóveis com garantia hipotecária, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, onde há maior proteção para os devedores em situação de vulnerabilidade. Segundo o ministro, não se pode estender esse entendimento aos contratos de alienação fiduciária porque o regime jurídico é diferente. No caso da hipoteca, o devedor hipotecário é o dono do bem e pode negociá-lo com terceiros de boa-fé. Já na alienação fiduciária, a propriedade fica com o credor até o pagamento integral do débito, impedindo que o devedor fiduciante seja considerado dono no momento da negociação.
Por fim, para o ministro, estender a aplicação da referida súmula à alienação fiduciária poderia prejudicar os próprios consumidores, pois a maior insegurança jurídica provocaria aumento nos juros ou outros custos ligados à concessão do crédito habitacional, dificultando o acesso ao financiamento imobiliário.
