O que são CEPACs?
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) são títulos emitidos pela Prefeitura de São Paulo que permitem a aquisição de direitos construtivos extras em áreas de Operações Urbanas Consorciadas (OUCs). Na prática, funcionam como uma “moeda urbanística”: cada título equivale a determinada metragem adicional ou a modificações de uso de um terreno, viabilizando a construção de empreendimentos além dos limites urbanísticos básicos em áreas pré-determinadas da cidade.
Negociados em leilões públicos na B3 e, também, no mercado secundário, os CEPACs são regulamentados pela CVM (Resolução nº 84), sendo que os valores arrecadados são vinculados, por lei, a obras de interesse coletivo, como habitação social, mobilidade e infraestrutura urbana, sob fiscalização da Caixa Econômica Federal.
Atualmente, os CEPACs estão presentes em 3 operações urbanas de São Paulo: Faria Lima, Água Espraiada e Água Branca, sendo um importante instrumento de financiamento de melhorias urbanas e, ao mesmo tempo, de fomento ao desenvolvimento imobiliário em áreas de alta valorização.
Por dentro do leilão de 19/08/2025
Apesar da expectativa de uma disputa acirrada, o leilão terminou sem ágio e com a venda de apenas 57,6% dos títulos ofertados. O desempenho aquém do esperado foi atribuído a 2 fatores principais: (i) preço mínimo elevado, que reduziu a atratividade para os investidores e (ii) insegurança jurídica gerada por uma decisão liminar que suspendeu trechos da lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima dias antes do leilão. Embora a liminar tenha sido revertida na véspera, o mérito da ação ainda aguarda julgamento, o que reforçou a cautela dos investidores.
Destinação dos recursos e efeitos urbanos
A arrecadação será destinada a projetos de habitação, mobilidade e infraestrutura, configurando a maior aplicação já registrada em Operações Urbanas. Estão previstas obras como o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima, a requalificação do Largo da Batata, melhorias na Avenida Santo Amaro, expansão das ciclovias e investimentos em transporte público, incluindo recursos para a Linha 4-Amarela e estudos para implantação de um VLT.
O plano também contempla novas unidades habitacionais e reassentamentos em comunidades como Real Parque, Coliseu e Panorama, além da construção de UBSs, escolas e equipamentos culturais. Um destaque é o Complexo Paraisópolis, que deverá receber entre 60% e 70% dos recursos, destinados a obras de saneamento, abertura de vias, extensão da Avenida Hebe Camargo até a estação Morumbi do Metrô e construção de moradias para cerca de 3 mil famílias.
Aspectos jurídicos relevantes na aquisição de CEPACs
Apesar de representarem uma oportunidade de ampliação do potencial construtivo em áreas valorizadas, os CEPACs não asseguram automaticamente o direito ao potencial construtivo adicional. A utilização dos CEPACs depende da observância de condições específicas, como:
- elegibilidade do imóvel;
- existência de saldo de Área Construída Adicional (ACA) no setor ou subsetor correspondente; e
- compatibilidade do projeto com a legislação urbanística vigente.
O descumprimento desses requisitos pode inviabilizar a vinculação do CEPAC ao empreendimento pretendido ou até mesmo o esgotamento do estoque de ACA.
Assim, a análise jurídico-urbanística prévia é indispensável para garantir a viabilidade do uso dos CEPACs e evitar riscos que possam comprometer o desenvolvimento do empreendimento pretendido.
Nosso time de Direito Imobiliário e Urbanístico está à disposição para assessorar investidores e empreendedores em todas as etapas das Operações Urbanas Consorciadas, oferecendo segurança jurídica e suporte estratégico aos negócios.