Foi aprovado pelo Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 4.188/21, que institui um novo marco legal para as garantias reais imobiliárias de operações financeiras, com a promessa de redução de burocracias, maior publicidade e transparência, redução de juros e de demais custos transacionais, fomento da oferta de crédito na economia e melhorias no ambiente de negócios. O novo marco legal modifica o atual regramento da hipoteca e da alienação fiduciária, com redução de formalidades, valorização de ativos e maior eficiência de procedimentos extrajudiciais de execução.
Destacam-se como relevantes inovações:
a) expansão da capacidade garantidora dos imóveis, de modo que um mesmo ativo imobiliário possa garantir e responder por diversas dívidas, via o recarregamento do crédito garantido por alienação fiduciária ou por hipoteca de imóveis;
b) criação da figura do agente de garantia, a ser designado como representante de credores, para fins de constituição de garantias reais, efetivação de registros, gestão e execução de qualquer garantia;
c) melhor regulamentação do concurso de credores perante o Serviço de Registro de Imóveis, contemplando maior transparência e informações na matrícula imobiliária;
d) possibilidade de excussão centralizada em um único Cartório de garantias fiduciárias de diversos imóveis matriculados em Cartórios de Registro de Imóveis diferentes, inclusive situados em Municípios e Estados diferentes;
e) atualização e uniformização nacional de regras de excussão das garantias reais fiduciárias e hipotecárias, em sintonia com o entendimento jurisprudencial já consolidado pelos Tribunais Superiores do Poder Judiciário, saneando as incertezas regulatórias, inseguranças jurídicas e instabilidades atuais;
f) fixação de um valor mínimo de 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação de mercado para a arrematação de imóveis em segundo leilão extrajudicial (preço vil);
g) tipificação legal e nacional da alienação fiduciária em garantia superveniente de imóveis (também chamada da alienação fiduciária de “segundo grau”);
h) possibilidade de contração da alienação fiduciária de imóvel em garantia de uma dívida de valor ainda indeterminado, mas determinável no futuro, mediante um valor máximo a ser garantido;
i) em caso de dois leilões extrajudiciais negativos de imóveis garantidos pela alienação fiduciária, haverá a quitação da dívida, apenas e tão somente, para as operações de crédito habitacional para aquisição da casa própria (SFH-SFI), podendo o credor fiduciário continuar a cobrança de eventual saldo residual da dívida em todos os demais tipos de créditos corporativos garantidos pela alienação fiduciária de imóveis; e
j) adoção do procedimento extrajudicial perante o competente Cartório de Registro de Imóveis para a excussão da hipoteca de imóveis, em rito bastante similar à alienação fiduciária em garantia, buscando reabilitar o uso da hipoteca no mercado de crédito brasileiro.
Assim, de um modo geral, as expectativas com o novo Marco Legal das Garantias são promissoras para um cenário de expansão, consolidação e barateamento do crédito, além de trazer maior segurança jurídica para o mercado e maior liquidez aos ativos imobiliários.
