O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu na última quarta-feira, 5 de junho de 2024, que apenas entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) poderão constituir alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
Sob o argumento da segurança jurídica para uniformização da prática entre os tribunais estaduais, a decisão unânime do CNJ se fundamenta no fato de que os dispositivos legais da Lei nº. 9.514/97 não revogaram a regra geral do Direito Privado, consagrada no artigo 108 do Código Civil, quanto à essencialidade da escritura pública para validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País.
A decisão do CNJ foi acompanhada da minuta do provimento que alterará o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), que passará a ter o seguinte dispositivo:
“Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo:
I – Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);
II – Entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.”
A referida medida, na forma como proposta, irá dificultar a utilização dessa modalidade de garantia em operações de crédito como, por exemplo, operações de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em debêntures ou notas comerciais, cujo contrato de alienação fiduciária de imóveis é celebrado exclusivamente entre o proprietário do imóvel (fiduciante) e a companhia securitizadora (credor fiduciário).
O alcance e o impacto dessa decisão para o mercado imobiliário ainda deverão ser observados com o passar do tempo. De imediato, parece-nos que tal medida aumentará os custos e burocratizará ainda mais a obtenção de crédito no País.
