Na última sexta-feira (24/07), foi publicada decisão do CNJ, no âmbito do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000 (“Pedido de Providências”), ajuizado pela União Federal, que confirma a possibilidade de constituição de alienação fiduciária em garantia de imóveis, por meio de instrumento particular, com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem, ou não, o SFI ou o SFH.
Histórico da controvérsia
- 2024: CNJ editou os Provimentos nº 172 e 175, restringindo a utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública às operações realizadas no âmbito do SFI e do SFH e exigindo a escritura pública para as demais operações.
- Novembro de 2024: a União Federal ajuizou Pedido de Providências, sustentando que a restrição contrariava o art. 38 da Lei nº 9.514/1997. No mesmo mês, o CNJ concedeu liminar para suspender os efeitos dos provimentos.
- Após a Liminar: o Colégio Notarial do Brasil – CNB apresentou pedido de reconsideração, buscando restabelecer a exigência de escritura pública.
- Março de 2025: o partido “Podemos” impetrou o Mandado de Segurança nº 40.223/DF perante o STF, questionando a liminar concedida pelo CNJ e requerendo o restabelecimento da vigência dos Provimentos CNJ nº 172 e 175.
- Julho de 2026: CNJ julgou o mérito do Pedido de Providências e consolidou o entendimento já firmado na decisão liminar concedida, promovendo a adequação do art. 440-AO do Código Nacional de Normas.
A decisão
Ao julgar o mérito do Pedido de Providências, o CNJ confirmou a liminar anteriormente concedida, julgou procedente o pedido da União Federal e rejeitou o pedido de reconsideração apresentado pelo CNB. A decisão adota interpretação conjunta dos arts. 22, § 1º, e 38 da Lei nº 9.514/1997, concluindo que a possibilidade de celebração de atos e contratos, por meio de instrumento particular, com efeitos de escritura pública, não se restringe às operações imobiliárias realizadas no âmbito do SFI ou do SFH.
Para o CNJ, o art. 38 possui alcance geral e aplica-se a todos os atos e contratos disciplinados pela Lei nº 9.514/1997 ou dela decorrentes, não sendo possível impor, por ato infralegal, restrição que não encontra respaldo na legislação. Além disso, entendeu que a exigência de escritura pública elevaria os custos das operações no mercado, criaria assimetria concorrencial entre os agentes de mercado e comprometeria o acesso ao crédito, especialmente em razão das diferenças existentes entre as tabelas de emolumentos notariais dos Estados, gerando impactos econômicos relevantes em todo o Brasil.
O novo Código Nacional de Normas do CNJ
A decisão foi acompanhada de minuta de provimento que altera o art. 440-AO do Código Nacional de Normas, para adequá-lo ao novo entendimento adotado pelo CNJ. Com a alteração, passa a ser expressamente admitida a formalização dos atos e contratos previstos na Lei nº 9.514/1997, ou dela decorrentes, por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem ou não o SFI ou o SFH, não podendo os competentes Cartórios de Registro de Imóveis recusarem a sua recepção, qualificação e/ou registro, exclusivamente, com esse fundamento.
Além disso, o novo provimento ainda disciplina os efeitos da mudança de entendimento, reconhecendo a validade dos instrumentos particulares, com efeitos de escritura pública, celebrados, antes ou durante, a vigência dos Provimentos CNJ nº 172 e 175.
O que não muda
A decisão dispensa, apenas, a lavratura de escritura pública, sendo que a constituição da propriedade fiduciária continua a depender do registro do instrumento particular de garantia real no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Impactos práticos
Na prática, a decisão tende a reduzir custos de transação e burocracia na constituição de alienações fiduciárias em garantia de imóveis, contribuindo para a melhoria do ambiente de negócios no mercado, maior eficiência na estruturação de operações e maior previsibilidade jurídica para os agentes financeiros. Seus efeitos são especialmente relevantes para operações de securitização de recebíveis imobiliários (CRIs), ofertas de quotas de fundos de investimento imobiliário e operações de crédito garantidas por imóveis em geral.
A decisão do CNJ tem eficácia nacional e já está em vigor, tendo sido intimadas as Corregedorias Estaduais de Justiça e do Distrito Federal para promoverem a atualização das normas dos serviços de registro de imóveis, com a aplicação imediata e uniforme em todo o país. Isso representa um avanço relevante para o mercado imobiliário e de capitais, ao eliminar uma importante fonte de insegurança jurídica e conferir maior previsibilidade à estruturação de operações financeiras garantidas por alienação fiduciária de imóveis.