A impenhorabilidade do bem de família deriva do direito à moradia, buscando a proteção ao patrimônio mínimo do devedor e impedindo o credor de levá-lo à situação de penúria extrema. A questão da penhorabilidade de vagas de garagem com matrícula própria no registro de imóveis ganhou contornos relevantes a partir de orientações do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), que consolidou entendimento tanto sobre a possibilidade de penhora quanto sobre as restrições à venda judicial desses bens.
Para compreender o tema, é necessário partir da disciplina geral da impenhorabilidade do bem de família, regulamentada pela Lei nº 8.009/1990 (“Lei do Bem de Família”), que estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, com as exceções previstas na lei.
A impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução, salvo se movido: (a) pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função desse contrato; (b) pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos sobre o bem do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (c) para cobrança de impostos predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; (d) para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; (e) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens; ou (f) por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
As vagas de garagem estão protegidas pela impenhorabilidade do bem de família apenas quando inseridas na mesma matrícula da unidade residencial. Partindo desse marco normativo, o STJ fixou orientação específica. Nesse sentido, a Súmula 449 do STJ prevê que “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.”
Assim, quando possui matrícula própria no registro de imóveis, a vaga de garagem deixa de integrar o bem de família protegido e passa a ser passível de penhora. Isso porque, ainda que vinculada ao imóvel residencial, a vaga destina-se a conferir comodidade à família do proprietário, mas não a assegurar o local onde ela possa residir com dignidade.
Não obstante, em decisão proferida em fevereiro de 2023, nos autos do REsp n.º 2.042.697/SC, a Terceira Turma do STJ estabeleceu importante limitação prática à venda forçada de vagas de garagem com matrícula própria.
Tendo em vista a vedação imposta no art. 1.331, § 1.º, do Código Civil, o qual determina que os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, a decisão considerou que essa restrição, embora originalmente redigida para alienações voluntárias, se estende às vendas judiciais, pois a natureza coercitiva da alienação não tem o condão de afastar a limitação legal de ordem condominial. Assim, ficou proibida a aquisição da vaga de garagem em leilão judicial por pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial — hipótese em que o leilão poderá ser aberto ao público em geral.
Diante desse cenário, a orientação consolidada pelo STJ gera consequências relevantes tanto para credores quanto para devedores e condomínios:
Para credores: a penhora de vagas de garagem com matrícula própria é plenamente válida e não é afastada pela proteção do bem de família reconhecida ao apartamento correlato. Contudo, o leilão judicial das vagas de garagem penhoradas deve ser restrito aos condôminos do respectivo condomínio, o que pode impactar a liquidez do bem e o valor de arrematação. Credores devem considerar esse aspecto ao avaliar a conveniência da penhora de vagas de garagem como estratégia executiva.
Para devedores: a regra geral é de que o devedor responde com todos os seus bens para a satisfação de suas dívidas, ressalvadas apenas as hipóteses legais de impenhorabilidade. As normas que estabelecem casos de impenhorabilidade são excepcionais e por isso não comportam interpretação extensiva. Portanto, alegações genéricas de impenhorabilidade, sem prova do preenchimento dos requisitos legais, não são suficientes para afastar a constrição.
Para condomínios: a restrição relacionada à alienação de vagas a terceiros estranhos ao condomínio deve prevalecer inclusive para as alienações judiciais, salvo disposição expressa em sentido contrário na convenção condominial.
Em síntese, o STJ fixou um regime dual para as vagas de garagem com matrícula própria: elas são penhoráveis, mas sua venda forçada é limitada ao universo de condôminos, salvo autorização expressa na convenção. Esse entendimento equilibra a efetividade da execução com a preservação das regras de convivência condominial, impondo a credores, devedores e condomínios a atenção redobrada a essas balizas ao lidar com a constrição e alienação desses bens.