Tribunal entendeu, por unanimidade, que a questão formulada deve ser enfrentada por resolução específica, e não pela via consultiva. Até lá, permanece a prática atual de notificação dessas operações.
Em 7 de outubro de 2026, na 273ª Sessão Ordinária de Julgamento, o Tribunal do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) indeferiu de plano, por unanimidade, a Consulta nº 08700.005574/2026-36, formulada pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), sob relatoria do Conselheiro José Levi Mello do Amaral Júnior. A decisão teve fundamento no art. 4º, inciso IV, da Resolução CADE nº 12/20151.
O resultado não representa manifestação de mérito sobre a tese da Consulente. Conforme destacou o Relator, o indeferimento decorreu exclusivamente da preferência do Tribunal por disciplinar o tema por meio de resolução específica, e não de um enunciado formulado em resposta a uma consulta de caráter geral. Na mesma sessão, a Presidência registrou a intenção de ampliar a discussão com vistas à eventual edição de norma própria sobre o assunto.
A Consulta formulada
A ABRAINC, entidade que reúne mais de 70 das principais incorporadoras do país, submeteu a Consulta em 12 de junho de 2026, com fundamento no art. 9º, §4º, da Lei nº 12.529/20112 e na Resolução CADE nº 12/2015. O processo foi distribuído ao Conselheiro José Levi Mello do Amaral Júnior na 369ª Sessão Ordinária de Distribuição, em 16 de junho de 2026.
Objeto. A questão central era se a aquisição de terrenos e imóveis por incorporadoras, quando destinados à transformação em empreendimentos imobiliários (art. 28 da Lei nº 4.591/1964), configura aquisição de “parte de empresa” nos termos do art. 90, II, da Lei nº 12.529/2011 e, portanto, ato de concentração sujeito a notificação prévia obrigatória ao CADE quando os critérios de faturamento da mesma lei estiverem preenchidos.
Tese da Consulente. A Consulente sustentou que o terreno é insumo primário da atividade de incorporação, análogo à matéria-prima de outros setores produtivos, e que sua aquisição isolada, sem transferência de atividade econômica organizada, não configura “parte de empresa”. Como exceção, propôs que a operação fosse notificável quando o imóvel estivesse afetado por limitações regulatórias que o tornassem escasso e insubstituível no mercado relevante geográfico. Segundo a minuta proposta, haveria presunção de escassez quando existissem até três alternativas factíveis no horizonte de 24 meses (por exemplo, outorgas portuárias ou aeroportuárias, ou parâmetros urbanísticos especiais), ou quando a replicação do ativo fosse inviável no mesmo prazo. O zoneamento ordinário, por si só, não caracterizaria escassez regulatória.
Base empírica. A petição inicial apoiou-se em notas técnicas do Instituto Brasileiro de Concorrência e Inovação (IBCI). Segundo a NT IBCI nº 3/2026, todos os 511 atos de concentração do mercado imobiliário analisados pelo CADE entre 2015 e 2025 foram aprovados sem restrições. A NT IBCI nº 15/2026, juntada em setembro, ampliou a base para 1.533 processos. A Consulente também apontou oscilações interpretativas da Superintendência-Geral, que aplica critérios de “essencialidade” e de “incremento de capacidade produtiva”. Lembrou ainda que a Consulta Bompreço/Grupo Manz (Consulta nº 08700.007814/2024-75), julgada em fevereiro de 2025, fixou critérios para imóveis em geral, mas ressalvou expressamente o setor de incorporação.
O julgamento
Voto do Relator. O Relator votou pelo indeferimento de plano e fundamentou a decisão nos seguintes pontos principais:
- Complexidade e via normativa adequada. O tema é complexo e pode exigir do Tribunal não apenas a alteração de uma resolução existente, mas uma resolução própria, hipótese que, segundo o Relator, já havia sido cogitada pelo colegiado em julgamentos anteriores.
- Caráter abstrato da questão. O Relator lembrou o precedente Consulta Bompreço/Grupo Manz (Consulta nº 08700.007814/2024-75) no qual foi expressamente ressalvada a notificação de compra e venda de terrenos e imóveis entre concorrentes do setor imobiliário, com a indicação de que o tema poderia ser decidido em nova oportunidade, se assim provocado. Para o Relator, porém, a nova provocação não se refere a um caso específico. Trata-se de questão posta de forma “absolutamente abstrata” e “genérica”, como evidenciam os próprios números apresentados em sustentação oral.
- Reserva de pronunciamento futuro. O indeferimento preserva a possibilidade de o Tribunal se pronunciar futuramente por resolução, “sem prejuízo de outras contribuições como essa, que serão tomadas em consideração a tempo e modo”.
- Prazo regimental. O Relator informou que não acolheu a sugestão de adiamento feita pela Consulente porque aquela era a última sessão de julgamento dentro dos prazos regimentais para responder à Consulta.
Resultado. A Conselheira Camila Cabral e o Conselheiro Carlos Jacques acompanharam o Relator, assim como o Presidente, que registrou a intenção de acolher a sugestão de ampliar a discussão para que o CADE possa, eventualmente, editar resolução específica sobre o tema.
Pontos de atenção para o setor
Manutenção do status quo. Como não houve resposta de mérito, a decisão não cria orientação vinculante. A notificação de aquisições de terrenos e imóveis por incorporadoras continua sujeita ao art. 90, II, da Lei nº 12.529/2011, aos critérios de faturamento e à prática decisória da Superintendência-Geral, inclusive aos critérios de “essencialidade” e de “incremento de capacidade produtiva” questionados pela Consulente.
Alcance da Consulta Bompreço/Grupo Manz. A ressalva feita na Consulta Bompreço/Grupo Manz quanto ao setor de incorporação permanece. Os critérios ali fixados para identificar quando um imóvel configura “parte de empresa” continuam sendo referência interpretativa. Não há isenção para aquisições pelas incorporadoras.
Via consultiva versus via normativa. O julgamento sinaliza a preferência do Tribunal por enfrentar teses de alcance setorial amplo por via normativa, e não consultiva. Consultas formuladas por entidades representativas em termos abstratos tendem a ser indeferidas por não atenderem aos requisitos da Resolução CADE nº 12/2015.
Oportunidade de contribuição. A sinalização da Presidência coincide com a consulta pública de revisão da Resolução CADE nº 33/2022, aberta em 23 de setembro de 2026 e com contribuições até 6 de novembro de 2026. Embora a minuta em consulta não contemple disciplina específica para aquisições de ativos, por ser um tema inserido na Resolução nº 33, existe uma janela de oportunidade para apresentar contribuições que podem abarcar esclarecimentos sobre ativos imobiliários
As opiniões e interpretações contidas neste informativo não constituem aconselhamento jurídico. Quando o texto indica expressamente tratar-se de avaliação, a conclusão decorre de análise própria e não diretamente da decisão do CADE. A síntese do julgamento baseia-se no registro da sessão de 7 de outubro de 2026; o acórdão ainda não havia sido publicado na data deste informativo.
- “Art. 4º. A Consulta será indeferida de plano quando: IV – envolver questão puramente hipotética”. ↩︎
- “Art. 9o Compete ao Plenário do Tribunal, dentre outras atribuições previstas nesta Lei: § 4o O Tribunal poderá responder consultas sobre condutas em andamento, mediante pagamento de taxa e acompanhadas dos respectivos documentos.” ↩︎