O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, no Plenário Virtual, o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP, que corresponde ao Tema 1.348 da repercussão geral. Por maioria de oito votos a dois, a Corte reconheceu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para a formação do capital social de pessoas jurídicas também se aplica às sociedades que têm como atividade preponderante a compra e venda ou a locação de imóveis.
Como a matéria foi apreciada sob a sistemática da repercussão geral, a tese fixada deverá orientar o julgamento de casos semelhantes em todas as instâncias do Poder Judiciário. Segundo o ministro relator, há mais de 300 processos sobre o tema sobrestados aguardando a definição do STF. O acórdão ainda não foi publicado, e a decisão permanece sujeita a eventuais embargos de declaração, inclusive com pedido de modulação de efeitos.
1. O que foi decidido?
O STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas (art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal) é incondicionada e, portanto, aplica-se independentemente da atividade preponderante da sociedade receptora. Na prática, empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis, inclusive holdings patrimoniais e familiares, passam a ter assegurada a imunidade nessas operações, afastando-se as cobranças municipais fundadas exclusivamente nesse critério.
Segundo o entendimento vencedor, a ressalva constitucional relativa à atividade imobiliária preponderante se restringe às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas e não alcança a integralização de capital. Afastou-se, assim, a tese sustentada pelos municípios, que, com base nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional (CTN), vinham exigindo o ITBI nessas operações. A questão havia sido abordada no Tema 796, em 2020, mas permanecia sem definição vinculante.
Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli e Cármen Lúcia. O relator destacou que a imunidade busca estimular o empreendedorismo, facilitar a capitalização das sociedades e favorecer a livre iniciativa. O ministro Alexandre de Moraes acrescentou que a redação constitucional separa as duas hipóteses pela conjunção “nem” e que a condição do art. 37 do CTN não foi recepcionada com alcance suficiente para restringir a imunidade na integralização. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.
2. Limites reafirmados pelo Tribunal
- Limite de valor: conforme já definido no Tema 796, a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado à integralização do capital social, o excesso pode ser tributado pelo ITBI.
- Simulação e fraude: a tese ressalva expressamente, a pedido do ministro Cristiano Zanin, que a imunidade não impede a atuação fiscal para apurar situações de simulação ou fraude.
- Revisão do lançamento: a imunidade não ampara operações desvinculadas de efetiva integralização de capital, e o CTN autoriza a revisão do lançamento quando comprovados dolo, fraude ou simulação.
3. Impactos nas holdings patrimoniais e nas empresas imobiliárias
- Operações afetadas: constituição de holdings patrimoniais e familiares, reorganização de grupos empresariais e estruturação de empreendimentos imobiliários.
- Fim do critério da atividade preponderante: a atividade de compra e venda ou locação de imóveis da sociedade receptora deixa de ser fator relevante para a imunidade na integralização de capital.
- Balizas mantidas: incidência do ITBI sobre o valor que exceder o capital integralizado e possibilidade de fiscalização de operações simuladas ou fraudulentas.
4. Próximos Passos
- Publicação do acórdão: o acórdão ainda não foi publicado e a decisão permanece sujeita a embargos de declaração, inclusive com eventual pedido de modulação de efeitos.
- Aplicação pelos municípios: podem surgir novas discussões sobre a forma como o entendimento será observado pelas administrações tributárias municipais.
A equipe de Planejamento Patrimonial e Sucessório do Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados permanece à disposição para prestar esclarecimentos sobre o tema e assessorar clientes na avaliação dos impactos do entendimento firmado pelo STF sobre estruturas patrimoniais e sucessórias em planejamento.