Na última quarta-feira (26/08), o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou o mérito da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 2257600-87.2025.8.26.0000 proposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra as alterações promovidas no mapa de zoneamento da Capital pelas Leis Municipais nºs 18.081/2024 e 18.177/2024. Por votação unânime, o TJSP: (a) considerou constitucional a Lei Municipal nº 18.081/2024, que revisou a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e alterou o mapa de zoneamento, em janeiro de 2024; e (b) declarou inconstitucionais o art. 8º da Lei Municipal nº 18.177/2024 e o respectivo Mapa 1, que modificaram o zoneamento da Capital, em julho de 2024.
O Tribunal entendeu que as emendas parlamentares apresentadas durante a tramitação do projeto de lei extrapolaram seu objetivo de ajustes pontuais e promoveram alterações substanciais no próprio zoneamento e nos eixos de estruturação urbana, sem a observância do devido processo legislativo. Como o atacado artigo 8º Lei Municipal nº 18.177/2024 substituiu integralmente o Mapa 1, a declaração de inconstitucionalidade alcançou todo o mapa aprovado em julho de 2024. Com isso, foi restabelecida validade e vigência do anterior Mapa 1 – Perímetros das Zonas, exceto ZEPEC, anexo à Lei Municipal nº 18.081/2024.
Entenda o histórico do caso
| 19/01/2024 | Primeira Revisão do Zoneamento: publicação da Lei Municipal nº 18.081/2024, que revisou a Lei de Zoneamento e aprovou novo Mapa 1 – Perímetros de Zonas. |
| 25/07/2024 | “Revisão da Revisão”: publicação da Lei Municipal nº 18.177/2024, cujo art. 8º promoveu novas alterações no mapa de zoneamento. |
| 11/08/2025 | Ajuizamento da ADI: o Ministério Público propôs a ADI nº 2257600-87.2025.8.26.0000, questionando as alterações realizadas no zoneamento da Capital. |
| 27/02/2026 | Suspensão de Novos Alvarás: o TJSP concedeu liminar para suspender a emissão de novos alvarás de construção, demolição e supressão vegetal no Município de São Paulo. |
| 10/04/2026 | STF Suspende a Liminar: o Supremo Tribunal Federal suspendeu os efeitos da decisão do TJSP até o trânsito em julgado da ADI, permitindo a retomada dos licenciamentos urbanísticos (Suspensões de Liminar nºs 1.895/SP e 1.902/SP). |
| 26/08/2026 | Julgamento de Mérito: o TJSP manteve a revisão aprovada em janeiro de 2024, declarou inconstitucionais as alterações promovidas em julho do mesmo ano e modulou os efeitos da decisão. |
Modulação dos efeitos
Para garantir a segurança jurídica aos empreendimentos e processos de licenciamento em andamento, o TJSP modulou os efeitos da declaração de inconstitucionalidade, considerando os inúmeros atos administrativos já praticados, anteriormente, com fundamento nas regras vigentes, desde julho de 2024.
Nesse sentido, ressalvado o impacto da decisão do STJ – Supremo Tribunal Federal citada abaixo, a declaração de inconstitucionalidade deve produzir efeitos a partir da publicação do acórdão, ocorrida em 27 de agosto de 2026, ficando expressamente preservados como válidos e eficazes todos os atos praticados com base Lei Municipal nº 18.177/2024 e antes da publicação do novo acórdão do TJSP, incluindo: (a) os atos administrativos, as licenças, os alvarás e as certidões já expedidas pelo Poder Público; e (b) os processos de licenciamento em andamento, já protocolizados e ainda pendentes de decisão municipal (direito ao protocolo).
Contudo, os efeitos do julgamento do TJSP não serão imediatos e estão suspensos pela decisão anterior proferida pelo STF, na Ação de Suspensão de Liminar nº 1.895/SP, que já tinha suspendido a medida cautelar anteriormente concedida, até o trânsito em julgado final da decisão do TJSP, após o julgamento de todos os recursos processuais ainda cabíveis.
Impactos para projetos e licenciamentos
Para facilitar a compreensão, segue abaixo um resumo das situações práticas possíveis e de seus efeitos diferentes em cada uma delas, a partir da decisão do TJSP:
| Período | Como ficam os pedidos e as aprovações | Pontos de atenção |
| De 25/07/2024 a 27/08/2026 – antes da decisão de mérito da ADI | Preservados. Os atos praticados e os processos protocolados nesse período estão protegidos pela modulação. | Se a decisão do TJSP for mantida, o ato estará protegido pela modulação; se for reformada, a lei continuará válida. |
| Após a publicação do acórdão e antes do trânsito em julgado | Período de Risco. A decisão do STF permanece vigente até o trânsito em julgado, mas os novos atos não estão expressamente protegidos pela modulação. | Se a decisão do TJSP for mantida, esses atos poderão ser questionados. Caso contrário, não. A interação entre as decisões do TJSP e do STF ainda poderá ser esclarecida em eventuais recursos. |
| Após o trânsito em julgado, mantida a inconstitucionalidade | Aplicação do mapa de janeiro de 2024. Novos pedidos não poderão utilizar os parâmetros do mapa de julho de 2024. | Os atos e processos abrangidos pela modulação permanecem preservados. |
| Após o trânsito em julgado, se afastada a inconstitucionalidade | Aplicação integral do mapa de julho de 2024. O mapa de julho/24 volta a valer integralmente. | Esse cenário depende da reforma da decisão do TJSP pelo STF. |
(*) A análise considera empreendimentos/projetos imobiliários situados em áreas cujo zoneamento foi alterado pelo último mapa de julho de 2024.
Nossa equipe de Imobiliário está à disposição para apoiar na avaliação dos impactos da decisão e na definição das melhores estratégias para cada empreendimento, projeto ou processo de licenciamento.