O julgamento e o precedente
Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª Seção do STJ decidiu, em 7 de maio de 2026, que o aluguel de imóveis para curta estada em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como o Airbnb, depende da aprovação de dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel. Como a decisão não foi dada em recurso repetitivo, não é um precedente que vincula o Judiciário, mas consolida o entendimento das duas turmas de direito privado da Corte. Portanto, o precedente deve orientar as instâncias inferiores. Da decisão proferida, ainda cabe recurso.
O caso concreto
O caso envolveu a proprietária de um imóvel em Minas Gerais que afirmou que o apartamento foi adquirido pela família com recursos deixados pelo pai falecido e que era alugado por curta temporada apenas quando estava desocupado. A controvérsia começou após o síndico exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse previsão nesse sentido na convenção condominial. Na origem, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais entendeu que o STJ admite a restrição à locação de unidades residenciais por plataformas digitais quando houver previsão na convenção do condomínio.
O fundamento da maioria
A ministra Nancy Andrighi, relatora, negou provimento ao recurso da proprietária e ressaltou que o STJ já reconheceu que a simples utilização de plataformas digitais não altera, por si só, a natureza residencial do imóvel. Segundo ela, porém, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia pode configurar desvirtuamento da finalidade residencial, razão pela qual mudanças desse tipo dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira acompanharam a relatora.
A divergência
Abrindo divergência, o ministro Antonio Carlos Ferreira votou pelo provimento do recurso da proprietária e defendeu que restrições à locação por temporada em condomínios devem estar previstas expressamente na convenção condominial, pontuando que a utilização de plataformas digitais como o Airbnb não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial e que a caracterização de hospedagem depende da análise concreta dos serviços oferecidos, como recepção, limpeza e outras atividades típicas de hotelaria. Os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi acompanharam a divergência.
A distinção essencial estabelecida pelo STJ
A decisão não proíbe toda e qualquer locação por temporada via plataformas digitais. O STJ estabeleceu uma distinção crucial que merece atenção:
| Situação | Enquadramento | Exige autorização condominial? |
| Mera disponibilização do imóvel em plataformas digitais, sem exploração econômica reiterada | Não descaracteriza a natureza residencial | Não, em princípio |
| Exploração econômica reiterada e profissionalizada via plataformas digitais (ex.: Airbnb), em condomínio com convenção omissa ou sem previsão expressa de permissão | Locação “atípica” que descaracteriza a destinação residencial; art. 1.351 do CC exige deliberação de dois terços para mudança de destinação | Sim — aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia |
| Condomínio com previsão expressa de permissão na convenção | Locação permitida pelo próprio regramento interno | Não (já autorizado) |
Impacto prático para proprietários e condomínios
Na prática, acredita-se que apenas os condomínios mais novos, que já previram tal situação em convenção, é que poderão realizar as locações por curtíssima temporada, ou condomínios em que dois terços dos condôminos alterem a convenção para permitir.
Para os proprietários que já realizam ou pretendem realizar locações por curta temporada via plataformas digitais, recomenda-se (i) a verificação a convenção de condomínio contém previsão expressa autorizando ou vedando a modalidade; (ii) caso a convenção seja omissa, avaliar a convocação de assembleia para aprovação da prática por dois terços dos condôminos; e, (iii) caso a convenção vede expressamente a prática, avaliar medidas jurídicas cabíveis, tendo em vista que a decisão do STJ ainda comporta recurso.
Alinhamento com a reforma do Código Civil
A decisão do STJ se alinha com um dos projetos de lei da reforma do Código Civil, o PL nº 4/2025, atualmente no Senado. O artigo 1336 do projeto prevê que, em condomínios residenciais, os donos de unidades habitacionais, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação da assembleia, não poderão utilizá-las para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta. A eventual aprovação do texto reforçará e positivará o entendimento firmado pela 2ª Seção.
A posição do Airbnb
Por meio de nota, o Airbnb afirmou que “a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios“, e que tomará as medidas legais cabíveis, seguindo ao lado dos anfitriões. Adicionalmente, vale registrar que o tema das locações de curta temporada via plataformas digitais tem gerado outras frentes de atuação do poder público: a Prefeitura de São Paulo encaminhou ofícios ao Airbnb, ao Booking e ao QuintoAndar solicitando a retirada de anúncios de moradias populares das plataformas em até 15 dias, sob pena de sanções, em razão de casos em que apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), já que foi constatado que unidades com isenção de impostos destinadas a famílias de baixa renda foram parar indevidamente nas mãos de investidores e nos sites de hospedagem, sendo ocupados por pessoas de renda mais alta que o permitido, motivando inclusive a instauração de uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal para investigar possíveis irregularidades no uso de imóveis destinados à moradia popular na capital.
A equipe do Cescon Barrieu permanece à disposição para auxiliá-los em quaisquer dúvidas sobre o impacto da decisão do STJ nas relações condominiais, na análise de convenções e no assessoramento de proprietários, investidores e administradoras de condomínios.